Come funziona Hyposcout?

Hyposcout è una piattaforma di mediazione per ipoteche non gestite da banche.

Da una parte ci sono i richiedenti di capitale che cercano finanziamenti per la loro casa. Dall’altra parte troviamo i fornitori di capitali, che cercano possibilità di investimenti assicurati contro i rischi. Hyposcout congiunge le due parti e le accompagna fino alla conclusione del contratto. I prestiti ipotecari sono garantiti da pegni immobiliari. Hyposcout esegue la mediazione anche per altre ipoteche, specificamente in collaborazione e per aziende partner.

Perché scegliere Hyposcout e non una banca?

Oggi le banche possono erogare crediti in modo limitato e ristretto per via di diversi criteri e oneri stabiliti dalle norme. Molto limitante è soprattutto il calcolo della sopportabilità (tasso calcolatorio del 5%). Per ipoteche concordate tra privati, esiste maggiore spazio di manovra. L’ammontare del credito e il tasso vengono definiti e regolati dal mercato e non da direttive di credito ristrette emesse dalle banche.

Possono subentrare anche altri motivi per i quali la banca non procede all’erogazione del credito ipotecario.

Chi sono i destinatari dei crediti di Hyposcout?

Privati e aziende con situazioni finanziarie stabili, requisito fondamentale per superare la nostra verifica della solvibilità. Una parte dei richiedenti privati di capitale sulla piattaforma di Hyposcout non raggiunge per poco la sopportabilità al 5% delle banche ma rientra senz’altro in considerazione per la mediazione di un credito. È il caso degli esempi riportati di seguito:

Finanziamento intermedio: il cliente ha un immobile da vendere e vuole acquistare parallelamente un altro edificio. Il cliente non dispone del capitale per l’acconto del secondo edificio e deve pertanto vendere prima l’immobile precedente. Può allora accendere una seconda ipoteca sulla casa da vendere in modo da ricavare l’ammontare necessario e pagare l’acconto del secondo immobile.

Utilizzo del credito per scopi non immobiliari: Un imprenditore ha un’azienda a cui serve molto capitale e ha esaurito i mezzi finanziari a disposizione. Il rendimento della sua azienda si trova al 15%. L’imprenditore è pronto ad accendere una seconda ipoteca sulla sua casa con un costo dal 5% al 6% se riesce a ricevere un credito da utilizzare per la sua azienda e a ottenere una rendita maggiore.

Mezzi propri: dopo lunghi anni di studio, una giovane coppia appena sposata dispone di lavori ben retribuiti. Tuttavia riesce a investire solo il 10% di mezzi propri per l’acquisto immobiliare, mentre sarebbe necessario il 20%. Qui possono entrare in gioco gli investitori della piattaforma online Hyposcout producendo per “buoni rischi” la differenza necessaria attraverso un’ipoteca.

Pensionato / 50+: a seconda dei casi, le banche non prolungano il credito ipotecario ai pensionati o a chi è prossimo alla pensione, nonostante condizioni finanziari stabili. Gli investitori sono di norma pronti a concedere ipoteche in secondo rango a lungo termine senza richiedere ammortamenti.

Come si evita che un richiedente di credito faccia il passo più lungo della gamba?

Il fornitore dell’ipoteca è garantito dalla registrazione dell’immobile del richiedente del credito nel registro fondiario. Così risulta nel primo o nel secondo rango di creditori e, in caso di mancato pagamento da parte del debitore, ha una buona possibilità di recuperare il suo credito.

All’inizio di una richiesta di credito, come avviene nelle banche gli specialisti esperti di credito controllano la solvibilità del cliente e la sua sopportabilità. Sulla piattaforma sono ammesse solo le richieste di credito di persone degne di credito. Nella maggior parte dei crediti è già presente il risultato del controllo del credito in primo rango.

Quali tassi e quali durate dei crediti sono stabiliti sulla piattaforma Hyposcout?

Di principio decide il mercato. Dal lancio della piattaforma sono stati concordati tassi dal 4% al 5%. La durata dell’ipoteca va da pochi mesi a 5 anni. Sono presenti anche contratti senza termine con disdetta di alcuni mesi.

Perché i tassi sono più alti se comparati con quelli delle banche?

Le ipoteche erogate da parte delle banche non sono comparabili con le nostre ipoteche in quanto ci troviamo in un altro segmento di mercato. Hyposcout interviene di regola dove la banca tradizionale si ferma. Di regola, la banca concede per un’ipoteca in primo rango tra il 50% e il 70%. In questo settore regolato dalla Finma, troviamo la banca nazionale che ha inondato il mercato di liquidità e spinto al ribasso il tasso. I tassi concordati sulla piattaforma Hyposcout viaggiano al livello dei tassi vigenti prima della crisi finanziaria.

In concreto, come esegue Hyposcout la mediazione tra il richiedente di un credito e chi lo presta?

Il cliente riceve da Hyposcout un interlocutore personale che lo accompagna durante tutto il processo.

Prima di concludere il contratto vengono consegnate alla persona che eroga il credito tutte le informazioni inerenti alla solvibilità del cliente. Si tratta delle stesse informazioni che richiedono anche le banche tradizionali ai loro clienti per la richiesta del credito. Hyposcout non è un consulente ma un mediatore. Questo vale sia per il servizio base (Peer-to Peer) che per la mediazione di crediti nell’ambito di partenariati che non rientrano nel modello aziendale di base (incl. ipoteche normali di primo rango).

Chi sono i creditori?

Persone fisiche e persone giuridiche. Hyposcout controlla la solvibilità e la capacità creditizia. Chi eroga il credito potrà visionare le informazioni in un determinato momento e le parti si possono contattare. Le ipoteche Peer-to Peer sono uno strumento interessante d’investimento. I tassi sono più alti delle obbligazioni di stato e di aziende, il credito è garantito dall’iscrizione presso l’ufficio registri.

A quanto ammonta di regola un credito medio?

I contratti di credito mediati finora mostrano che il modello aziendale funziona e che esiste una domanda per questo tipo di servizio. I crediti variano nella loro durata, nel tasso e nel volume. Vengono conclusi contratti indeterminati con tempi di disdetta brevi come pure contratti con termine a due e cinque anni. I tassi convenuti oscillano tra il 3,5% e il 6%. Sull’entità decide però unicamente il mercato.

Come possiamo categorizzare le ipoteche mediate su Hyposcout rispetto ad altre classi d’investimento?

Dal punto di vista dell’investitore, la piattaforma online Hyposcout è interessante in quanto il credito è legato al pegno immobiliare. Finora non sono state registrate perdite di pagamenti. Nel contempo, in un contesto di bassi tassi, troviamo relativamente alti i rendimenti del 4% o 5%. Risultano molto superiori rispetto ai buoni del tesoro o a obbligazioni di imprese. Non è ancora possibile tracciare una curva più precisa del tasso del credito per Hyposcout. La stessa dovrebbe risultare abbastanza piatta e dimostrare un’alta diversificazione.

A quanto ammonta la provvigione di Hyposcout?

Al 3% del volume di credito e minimo 5000,- franchi. Qui sono comprese le seguenti prestazioni:

•    Ricerca del “matching” ideale
•    Controllo della solvibilità del richiedente
•    Valutazione immobiliare da parte di specialisti indipendenti
•    Risk Assessment interno
•    Assicurazione del flusso di denaro
•    Assicurazione della costituzione della cartella ipotecaria
•    Accompagnamento dal notaio
•    Consulenza e supporto per domande

Che cos’è un credito garantito da pegno ipotecario?

Si tratta di un credito ipotecario con garanzia di pegno sull’immobile, iscritto all’ufficio registri. Chi presta denaro entra così nel primo o nel secondo rango di creditori. Nel caso di incapacità di far fronte al pagamento ipotecario, ha così una maggiore probabilità di recuperare il suo credito.

Come garantisce che un debitore non esageri nella richiesta di capitali?

All’inizio della richiesta di credito viene eseguito un calcolo dettagliato della sopportabilità. Viene controllata la qualità, la solidità e la capacità creditizia del richiedente del credito. A questo scopo esiste un team specifico composto da specialisti del credito. Sono ammesse sulla piattaforma solo persone che sono meritevoli di un credito.

Esiste un limite di quantità di crediti da richiedere?

Teoricamente è possibile ottenere diversi crediti, così come avviene presso le banche, e, per ogni nuovo credito, si ripetono i controlli sulla meritevolezza del credito.

Conosce i fornitori di capitali? Di quali informazioni dispone su di loro? Quali informazioni riceve il richiedente del credito?

Conosciamo i richiedenti di capitale, raccogliamo le informazioni su di loro e sulla loro capacità creditizia. Il fornitore di capitale può consultare questi dati al momento opportuno. Entrambi le parti ricevono inoltre i contatti reciproci.

Esiste un diritto di recesso?

Il recesso è possibile fino al momento del versamento del credito.

A quali condizioni è possibile disdire un contratto?

Quando le due parti si accordano e si estingue il debito.

I dati della piattaforma online sono trasmessi in modo criptato?

I dati sono trasmessi una sola volta in forma criptata, dopodiché non sono più accessibili a tutti ma solo a uno specifico gruppo interno di persone. Per il criptaggio utilizziamo la più recente tecnologia.

Come sensibilizza i richiedenti di capitale sull’accessibilità dei loro dati?

Durante il processo di richiesta di credito, il richiedente di capitale riceve una comunicazione scritta che lo informa che i suoi dati sono resi disponibili unicamente ai potenziali fornitori di capitale.

Quali informazioni dei richiedenti di capitale e dei fornitori di capitale sono visibili pubblicamente sulla piattaforma?

Non sono disponibili dati pubblici

Come verifica i dati che vengono consegnati a Hyposcout?

Perlopiù si tratta di documenti ufficiali (estratti del registro fondiario, polizza di assicurazione stabili, dichiarazione fiscale ecc.). Alla conclusione del contratto il richiedente di capitale si presenta personalmente con la sua carta d’identità.

Chi ha fondato la Hyposcout AG?

La società Hyposcout è stata fondata nel marzo 2016 da Fredy Piller e Oliver Scheurer, che sono oggi azionisti di maggioranza dell’azienda. Jean Pierre Pfennginger, banchiere esperto nell’investment banking, è stato designato CEO (subentrando a Julius Bär, Vontobel). La Hyposcout AG ha sede a Dübendorf e conta 10 collaboratori.